Sì. L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile (come modificato dalla Legge 220/2012) consente all’amministratore di richiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro il condomino moroso senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare. L’assemblea deve essere solo informata dell’avvio della procedura, non deve autorizzarla preventivamente. Questo strumento ci consente di intervenire rapidamente, riducendo al minimo il danno per tutti i condomini in regola.

I condomini assenti o dissenzienti possono impugnare le delibere annullabili entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale per gli assenti, o dalla data dell’assemblea per i dissenzienti (art. 1137 c.c.). Le delibere nulle, invece, possono essere impugnate in qualsiasi momento, senza limiti di tempo. La distinzione tra delibera nulla e annullabile è tecnica e richiede una valutazione caso per caso: contattaci per un’analisi.

Sì, il condomino moroso mantiene il diritto di partecipare e di prendere la parola in assemblea. Tuttavia, ai sensi dell’art. 67 disp. att. c.c., il condomino che non è in regola con i pagamenti non può votare sulle delibere che riguardano la gestione ordinaria, salvo che non saldi il debito prima della votazione. L’assemblea è valida anche senza il suo voto, purché si raggiungano i quorum necessari con gli altri condomini.

L’art. 63 disp. att. c.c. prevede che chi subentra nella proprietà di un’unità immobiliare è obbligato solidalmente con chi ha ceduto il bene per le obbligazioni condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente. Il condominio può quindi rivalersi sull’acquirente per i debiti dell’ex proprietario fino a due annualità. Rilasciamo sempre una dichiarazione aggiornata sulla situazione debitoria per gli atti notarili di compravendita.

Il D.Lgs. 28/2010 prevede la mediazione obbligatoria per tutte le controversie in materia condominiale prima di poter adire il Tribunale. Questo significa che, prima di iniziare una causa, la parte interessata deve avviare un procedimento di mediazione davanti a un organismo accreditato. Solo se la mediazione fallisce si può procedere con l’azione giudiziaria. Il nostro reparto legale gestisce sia le procedure di mediazione promosse dal condominio che quelle nelle quali il condominio viene chiamato come parte.

Il condomino che subisce un danno causato dalle parti comuni deve segnalarlo immediatamente all’amministratore, preferibilmente con documentazione fotografica. Il reparto legale si occupa di tutto il resto: denuncia alla compagnia assicurativa, coordinamento della perizia, contraddittorio con i periti della compagnia e gestione fino al risarcimento. Il condomino non deve fare nulla se non comunicare tempestivamente il danno subito. In caso di responsabilità di terzi, avviamo anche l’azione di rivalsa.

No. Qualsiasi intervento sulle parti comuni — anche se apparentemente migliorativo — richiede l’autorizzazione dell’assemblea. Le modifiche non autorizzate possono essere oggetto di azione di ripristino dello stato originario a spese del condomino che le ha effettuate. Fanno eccezione solo gli interventi di manutenzione ordinaria urgente che non possono aspettare. Il nostro reparto legale gestisce le diffide e le azioni di ripristino nei confronti dei condomini che occupano o modificano abusivamente le parti comuni.

L’amministratore può essere soggetto a responsabilità civile (per i danni causati da cattiva gestione) e, in alcuni casi, anche a responsabilità penale (ad esempio per omessa manutenzione che causa lesioni, o per omissione di atti d’ufficio relativi alle verifiche obbligatorie degli impianti). Per questo motivo ogni nostro amministratore è coperto da polizza di responsabilità civile professionale e aggiorna costantemente la propria formazione obbligatoria prevista dalla Legge 220/2012.