Secondo il nuovo art. 1129 comma 11 la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Quando può scattare la revoca?
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente postale o bancario, intestato al condominio;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza ai seguenti obblighi di cui all’articolo 1130: registro dell’anagrafe condominiale, registri dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché di contabilità, comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati (anagrafici, professionali, etc.) da farsi al momento dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico.
Ora vediamo come ottenere la revoca in 3 mosse
1)Richiesta di Assemblea straordinaria ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c.;
La richiesta dve essere fatta da almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi dell’edificio, deve essere inviata con raccomandata a/r all’amministratore in carica che avrà tempo dieci giorni per rispondere. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In caso di auto convocazione da parte dei condomini sarà necessario un Avviso di Convocazione di Assemblea da inviare a tutti i condòmini e, per conoscenza, all’Amministratore.
Ricordandosi che è consigliabile una “prova” della ricezione dell’invito quindi o si inviano raccomandate a/r a tutti i condomini, oppure andrà bene anche una consegna a mano porta a porta con relativa firma per ricevuta su un elenco condomini.
2) Delibera assembleare con almeno 501 millesimi a favore della revoca
Non è ammessa una revoca extra-assembleare. Per sollevare dall’incarico l’amministratore, operazione eseguibile in ogni momento durante l’espletamento dell’incarico (art. 1129 c.c.), la deliberazione deve riportare il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino quanto meno la metà del valore millesimale dell’edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.).
E’ evidente che per avere la probabilità di ottenere un buon risultato sia necessario organizzarsi prima dell’assemblea in modo tale da comprendere le reali possibilità della mozione di sfiducia. La decisione adottata con un Quorum inferiore dovrebbe essere considerata annullabile e come tale impugnabile in trenta giorni dalla sua adozione e/o comunicazione.Nel caso di auto convocazione i condomini dovranno predisporre un corretto verbale di assemblea.
Ogni condomino può rappresentare un massimo di 1/5 dei condomini compreso se stesso ad esempio “In un condominio con 25 condòmini, il soggetto delegato non potrà rappresentare più di 5 condòmini né una quota superiore a 200 millesimi. In un condominio di 21 condòmini, il delegato non può rappresentare più di quattro condòmini (un quinto di 21 è pari a 4,2, arrotondato per difetto) e 200 millesimi sempre compreso se stesso.”
3) Contestuale nomina del nuovo amministratore
Una volta provveduto alla revoca è sempre consigliabile, se l’intento e troncare i rapporti il più velocemente possibile, nominare subito un nuovo amministratore. Diversamente e salvo diversa decisione assembleare (es. consegna dei documenti ad un condomino) l’amministratore revocato avrebbe il dovere di proseguire nel proprio incarico fino alla nomina del suo sostituto.
È MOLTO IMPORTANTE FAR PERVENIRE UN COPIA DEL VERBALE DI ASSEMBLEA AL NUOVO AMMINISTRATORE NEL PIÙ BREVE TEMPO POSSIBILE COSÌ CHE IL PROCESSO NON SI INTERROMPA.