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L’amministratore può chiedere ai condomini di accollarsi le spese di qualche condomino moroso?
Con la Riforma del Condominio attuata con Legge 11 dicembre 2012, n. 220 si è riaperta la discussione in merito alle diverse strade da intraprendere nei confronti del condomino moroso, cioè colui che non versa la propria quota di spese condominiali o riscaldamento.

Cominciamo con il chiarire alcuni concetti:

  1. I nuovi poteri attribuiti dalla Riforma all’Amministratore di stabili al fine di procedere alla riscossione delle spese condominiali, in base alla ripartizione stabilita dall’assemblea. Ai sensi del nuovo art. 63 disp att. egli può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso, nonostante la possibilità del moroso di opposizione. Questo senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea né l’obbligo di mettere in mora il condomino inadempiente. Il decreto ingiuntivo è quell’atto giudiziario con la quale s’intima al debitore di pagare una determinata somma di denaro entro un determinato termine, pena l’esecuzione coattiva per la soddisfazione delle ragioni del creditore.
  2. Oltre a quanto previsto dal regolamento di condominio l’Amministratore ha tempo sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale (consuntivo) per poter agire contro il condomino moroso per le quote non pagate;
  3. Nel caso in cui la spesa in questione sia dovuta ad esempio, quale corrispettivo per lavori di straordinaria amministrazione, a fronte del contratto stipulato dall’amministratore in rappresentanza degli altri condomini.

Ai sensi del già citato art. 63, al secondo comma si prevede quanto segue:
“I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.”

L’impresa che ha eseguito i lavori non potrà chiedere tutto il pagamento ad un solo condomino. Dovrà rivolgersi a ciascuno dei condomini in proporzione alla singola quota debitoria di spettanza. Inoltre, ed è qui la novità rilevante, il creditore dovrà agire “pro quota” prima nei confronti dei condomini morosi (a lui indicati dall’amministratore) e, solo nel caso in cui sia impossibile soddisfarsi sul patrimonio di questi ultimi, potrà successivamente rivolgersi ai condomini in regola. Viene pertanto introdotto il “beneficio della preventiva escussione”.

Ma infine qualora le azioni esecutive nei confronti dei condomini morosi si dovessero rivelare infruttuose, sia esse intraprese dall’amministratore o dalle imprese fornitrici di servizi, i “condomini virtuosi” saranno comunque chiamati a rispondere delle obbligazioni condominiali. Secondo quote e modalità stabilite con apposita delibera assembleare con il diritto di recuperare le somme eventualmente versate  titolo di copertura dei debiti nel momento in in cui il moroso torna solvibile o tramite azione di pignoramento immobiliare.

Alessio Treccarichi


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